Paper Nº3 IVA en los inmuebles Modificaciones a la Ley 21210
Actualmente tenemos la siguiente legislación que afecta a los inmuebles y cómo ha variado en el tiempo
Fuente: Curso SII 20.10.2022
La Circular 37 del 2020 plantea la afectación al IVA en la venta de inmuebles nuevos o usados ya sea el vendedor una gran inmobiliaria o una persona natural que actúa como tal. Al vender el inmueble o edificio se descuenta el valor del terreno. La venta terreno es exenta de IVA por lo tanto la base imponible es menor.
Terreno eriazo no paga IVA. (Oficio 2480 del 2016)
Terreno urbanizado constituye una construcción por lo tanto si va con IVA, pero igual se descontará el terreno. (Oficio 826 del 2022)
El SII califica la habitualidad ya no corre el plazo inferior o igual a 1 año. Se considerará la naturaleza, cantidad y frecuencia del vendedor. Importa el ánimo de adquisición, uso, consumo o reventa. Cuando no es habitual: venta inmueble para pagar hipotecario, adjudicación bienes para pagar deudas y todas la ventas en subasta pública.
Hecho gravado especial:
Inmueble o instalaciones deben ser suficientes para su uso comercial u oficina, clínica, etc. En los departamentos si hay artefactos empotrados no se consideran amoblados.
Arriendo con opción de compra para aplicar la habitualidad se realiza el mismo análisis anterior, las empresas de leasing siempre son habituales.
Base imponible arriendo de inmuebles gravados con IVA Rebaja obligatoria del 11% del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos a un año
Inmuebles amoblados – inmuebles con instalaciones o maquinarias – Establecimientos de comercio. Por ejemplo arriendo casas de verano
Cambio sujeto del IVA en la resolución 4642 de 1992 donde el arrendatario que es contribuyente de 1ª cat calidad de vendedor o prestador de servicios deberá emitir FCT, declarando el débito en la línea 104 código 39 retención total y aprovechando el crédito fiscal correspondiente.
Base imponible en la venta de inmuebles nuevos: se debe deducir al valor de venta, el valor de adquisición del terreno reajustado de acuerdo con el porcentaje de variación del IPC entre el mes anterior a la adquisición y el mes anterior a la fecha de contrato sin tope
Proporcionalidad en el uso del crédito fiscal Art 23 DL 825 : activo fijo, realizable o gastos generales. Se incorpora un nuevo inciso segundo al Art 23 Nª6 Al construir no sabe si va a vender afecto o exento, se hace un ajuste en cada período de venta (Resolucion 24 del 14/02/2020) para determinar el débito fiscal adicional que debe ir pagando mes a mes.